Aviso importante: Este articulo es orientacion general sobre contabilidad, no asesoria legal ni fiscal. Consulte a un contador publico certificado (CPA) o especialista en impuestos para orientacion especifica a su situacion.
Si posee una o mas propiedades de renta en California, ya sean casas, duplexes, apartamentos, o cuartos, los ingresos y gastos de esas propiedades son sujeto a impuesto federal (IRS) y a veces a impuesto estatal de California (FTB). La contabilidad de propiedades de renta es diferente a otros tipos de negocios porque la mayoria de los ingresos de renta no estan sujetos a impuesto de trabajo por cuenta propia, pero si estan sujetos a impuesto de renta. Ademas, existen deducciones especiales disponibles solo para duenos de propiedades de renta, como la depreciacion, y requisitos especiales para rastrear gastos capital versus gastos de mantenimiento. Este articulo cubre los conceptos clave de contabilidad para propiedades de renta en California, escrito especificamente para duenos de propiedades de habla hispana en el sureste de Los Angeles.
Schedule E: donde reporta los ingresos de renta
En el lado federal (Formulario 1040 del IRS), todos los ingresos de renta y los gastos de propiedades de renta se reportan en el Schedule E (Profit or Loss From Rental Real Estate and Royalties). Es diferente del Schedule C (Profit or Loss From Business), que es para negocios activos como contratistas, tiendas, consultores, y otros negocios donde usted trabaja activamente. El Schedule E es para ingresos pasivos de propiedades de renta.
Por que importa la diferencia. El Schedule E tiene reglas diferentes sobre deducciones permitidas, perdidas pasivas, y obligaciones de impuesto de trabajo por cuenta propia. Si reporta incorrectamente los ingresos de renta en el Schedule C en lugar del Schedule E, puede perder deducciones permitidas o pagar impuestos adicionales. Asegurese de que su contador reporta sus ingresos de renta en el Schedule E.
En California. En California, el ingreso de renta tambien se reporta en el Formulario 540 (Resident Income Tax Return), generalmente en el Anexo CA (Schedule CA), junto con deducciones y perdidas relacionadas con la propiedad de renta.
Ingresos de renta: que cuenta, que no cuenta
El ingreso de renta incluye todo lo que recibe del inquilino como pago por el uso de su propiedad. La mayoria de los duenos de propiedades de renta cometen errores clasificando lo que es ingreso versus lo que no es.
Renta mensual es ingreso. La renta es claramente ingreso y es gravable.
Tarifas de servicios son ingreso. Si cobra a los inquilinos por servicios adicionales (como estacionamiento, servicios de lavanderia, acceso a amenidades), esos pagos son ingreso gravable.
Depositos de seguridad NO son ingreso. Un deposito de seguridad es dinero que pertenece al inquilino, no a usted. Si un inquilino paga un deposito de $1,000 al momento de mudarse, ese $1,000 NO es ingreso para usted. Es un pasivo (dinero adeudado al inquilino). Solo si deduces una parte del deposito por dano (y envias una declaracion de deducciones al inquilino) esa deduccion es un gasto. El saldo retenido se convierte en ingreso en el ano en que lo retienes permanentemente.
Renta pagada tarde es ingreso en el ano pagado. Si un inquilino paga renta en enero que era adeuda en diciembre del ano anterior, la renta se reporta en el ano en que se recibe (enero), no en el ano en que fue adeuda.
Gastos deducibles: lista completa
Los siguientes gastos son deducibles como gastos de renta:
- Interes hipotecario. Solo el interes, no el principal del pago. Si su pago hipotecario es $1,500 por mes (incluyendo $1,000 interes y $500 principal), solo los $1,000 son deducibles.
- Impuestos sobre la propiedad. Los impuestos de bienes raices que paga al condado son completamente deducibles.
- Seguro de propietario. El seguro que cubre su propiedad es deducible. El seguro que cubre responsabilidad tambien es deducible.
- Reparaciones y mantenimiento. Arreglar un techo con goteras, repainting, reemplazar un grifo, reparar plomeria, cambiar cerraduras, limpiar canaletas.
- Servicios publicos (si usted los paga). Agua, electricidad, gas, basura, alcantarillado, internet.
- HOA, tarifas de asociacion de propietarios. Si la propiedad esta en una comunidad con HOA, las tarifas son deducibles.
- Comisiones de agentes de alquiler. Si paga a un agente para encontrar inquilinos.
- Anuncios de alquiler. Anuncios en sitios web, periodicos, o tableros.
- Honorarios legales y de contador. Honorarios relacionados con la propiedad (no honorarios personales).
- Gastos de oficina y suministros. Carpetas, papel, sobres para facturas de alquiler.
- Viajes para visitar la propiedad. Millas conducidas para inspecciones, mantenimiento, reuniones.
Lo que NO es deducible: El principal del pago de la hipoteca, mejoras capitales (se deprecian en su lugar), gastos personales, ni impuestos sobre ingresos.
Depreciacion: la deduccion mas valiosa
La depreciacion es una deduccion de impuestos que reconoce que los edificios se desgastan con el tiempo. La IRS permite depreciar un edificio residencial (no el terreno) en 27.5 anos. Esto significa que si el valor del edificio es $200,000, puede deducir aproximadamente $7,273 cada ano por 27.5 anos, incluso aunque no pagara dinero en efectivo ese ano.
Como se calcula. Para calcular la depreciacion, necesita el precio de compra de la propiedad, menos el valor del terreno (el terreno no se deprecia). Si compro una casa por $300,000 y el terreno vale $50,000, el valor del edificio es $250,000. Dividido entre 27.5 anos = $9,091 anuales en depreciacion. Esta deduccion reduce su ingreso gravable.
Mejoras vs. reparaciones again. Las mejoras (nuevos pisos, nueva cocina, nueva plomeria, nuevo techo) tambien se deprecian, pero durante el tiempo permitido para esa mejora (a menudo mas corto que 27.5 anos). Las reparaciones se deducen inmediatamente. Es importante categorizar correctamente porque si deduces inmediatamente lo que debe depreciar, o si deprecias lo que debe deducir inmediatamente, la IRS puede cuestionar su retorno.
Reparacion vs. mejora: la distinction critica
Una reparacion es trabajo que restaura una propiedad a su condicion anterior. Una mejora es trabajo que mejora, actualiza, o extiende la vida util de una propiedad.
Ejemplos de reparaciones (deducibles inmediatamente): Reparar un techo con goteras. Parchar drywall roto. Pintar una habitacion. Reemplazar una ventana rota. Reparar una fuga de plomeria. Reemplazar un grifo. Cambiar cerraduras.
Ejemplos de mejoras (depreciar): Reemplazar un techo completo que ha llegado al final de su vida. Renovar una cocina. Renovar un bano. Agregar una habitacion. Instalar nuevos pisos en toda la unidad. Actualizar el sistema electrico.
La linea puede ser borrosa. A veces lo que comienza como una reparacion se convierte en una mejora. Por ejemplo, si comienza a reparar una seccion del techo pero descubre que el techo entero necesita ser reemplazado, el trabajo completo puede considerarse una mejora, no una reparacion. Cuando la classification no es clara, hable con su contador antes de tomar una decision.
Rastrear ingresos y gastos en QuickBooks
Si posee multiples propiedades, cada propiedad debe tener su propia clase o registro de cliente en QuickBooks. Esto le permite rastrear ingresos y gastos por propiedad por separado, ver la rentabilidad de cada propiedad, y generar un Schedule E separado para cada propiedad si es necesario.
Configuracion. Configure una cuenta de ingresos de renta, cuentas de gastos separadas (reparaciones, mantenimiento, utilidades, impuestos, seguro, depreciacion), y una cuenta de activos para el edificio (para depreciacion). Cuando registra transacciones, etiqu etelas con la propiedad correcta para que los reportes por propiedad sean precisos.
Reportes mensuales. Genere un estado de resultados por propiedad cada mes para ver cual es su ingreso neto real. Esto le ayuda a entender si una propiedad es rentable o no, y si necesita aumentar la renta o reducir gastos.
Regla de 14 dias: cuando el ingreso NO es gravable
Si alquila su casa principal (o una segunda casa) temporalmente por menos de 14 dias en un ano, ese ingreso puede no ser gravable federalmente. Esta es la regla de 14 dias del IRS.
Como funciona. Si alquila su casa en Airbnb o a amigos por solo 10 dias en todo el ano, ese ingreso NO es gravable federalmente. No reporta el ingreso, pero tambien NO puede deducir gastos relacionados con esos 10 dias. Si alquila por 15 dias o mas, el ingreso es completamente gravable y puede deducir gastos.
Aplicacion limitada. Esta regla generalmente se aplica solo a propiedades que tambien usted usa personalmente (como una casa de vacaciones que alquila part-time). No se aplica a propiedades que usted no usa personalmente.
Cuando contratar a un contador para propiedades de renta
Si cualquiera de los siguientes describe su situacion, es hora de que un contador se encargue de su contabilidad de propiedades de renta:
- Posee una o mas propiedades de renta y quiere maximizar sus deducciones.
- No sabe si sus gastos se clasifican como reparaciones o mejoras.
- Sus libros estan atrasados y tiene meses de transacciones sin categorizar.
- No esta seguro si califica para la regla de 14 dias o que ingresos reportar.
- Quiere generar estados mensuales de resultados por propiedad para entender rentabilidad.
Preguntas frecuentes
Tengo que pagar impuestos sobre el ingreso de renta en California?
Si, todo ingreso de renta es sujeto a impuesto federal (IRS) y normalmente tambien a impuesto estatal de California (FTB). El ingreso de renta se reporta en el Schedule E del Formulario 1040 federal. No hay exencion del impuesto de renta sobre ingresos de alquiler de propiedades, excepto en circunstancias muy limitadas. Incluso si alquila su casa solo durante unos pocos meses del ano, ese ingreso es gravable. Debe mantener registros de todos los ingresos de renta y todos los gastos relacionados con la propiedad. Si debe impuestos trimestrales estimados (generalmente si su ingreso no sujeto a retencion es significativo), debe hacer pagos al IRS y al FTB cada trimestre para evitar multas e intereses.
Que gastos puedo deducir de mi propiedad de renta?
Los gastos deducibles de una propiedad de renta incluyen: (1) Interes hipotecario (el principal del pago hipotecario NO es deducible), (2) Impuestos sobre la propiedad (property taxes), (3) Seguro de propietario (landlord insurance), (4) Reparaciones y mantenimiento (goteras, pintura, cambio de cerraduras, reemplazo de grifos), (5) Servicios publicos pagados por el propietario (agua, electricidad, gas, si usted los paga), (6) Tarifas de administracion o contabilidad, (7) Honorarios de abogado o contador relacionados con la propiedad, (8) Publicidad para encontrar inquilinos, (9) Depreciacion (un gasto de papel que no requiere efectivo). No son deducibles: el principal del pago hipotecario, mejoras capitales (se deprecian en su lugar), ni gastos personales.
Que es la depreciacion de propiedades y como me beneficia?
La depreciacion es una deduccion de impuestos que refleja el desgaste de un edificio a lo largo del tiempo. Bajo la ley fiscal federal, los edificios residenciales se deprecian en 27.5 anos. Esto significa que si el valor del edificio (sin incluir el terreno) es de $200,000, puede deducir aproximadamente $7,273 cada ano durante 27.5 anos como gasto de depreciacion, incluso aunque no haya pagado dinero en efectivo ese ano. Esta es una deduccion muy valiosa porque reduce su ingreso imponible sin requerir flujo de efectivo. Si posee una propiedad de renta por 20 anos y depracia $7,273 cada ano, habra deducido $145,460 del ingreso imponible. Su contador puede calcular la depreciacion correcta basada en el precio de compra de la propiedad y la asignacion entre edificio y terreno.
Cual es la diferencia entre una reparacion y una mejora para efectos fiscales?
Una reparacion es trabajo realizado para restaurar una propiedad a su condicion anterior y es deducible como gasto en el ano en que se realiza. Ejemplos: reparar un techo con goteras, parchar drywall, repainting, reemplazar una ventana rota, reparar una fuga de plomeria. Una mejora es trabajo realizado para mejorar, actualizar, o extender la vida util de una propiedad mas alla de su condicion original y debe capitalizarse (agregarse a la base del activo) y depreciarse. Ejemplos: reemplazar un techo completo que ha llegado al final de su vida util, renovar una cocina o bano, agregar una habitacion, instalar nuevos pisos en toda la unidad. La distinction no siempre es obvia. Si un reparacion se convierte en una mejora (por ejemplo, reparar un techo parcialmente, pero luego terminar reemplazando todo el techo), debe consultar a un contador. La IRS es estricta con esta distinction y la reclasificacion incorrecta puede resultar en ajustes de auditoria.
Necesito una licencia de DRE si administro mis propias propiedades de renta?
No. Si administra sus propias propiedades de renta (sus propias casas, duplexes, apartamentos), no necesita una licencia del Department of Real Estate (DRE). Sin embargo, si es un AGENTE DE BIENES RAICES O GESTOR DE PROPIEDADES profesional que administra propiedades en NOMBRE DE OTROS duenos (es decir, usted cobra una tarifa de administracion de otros duenos), entonces si necesita una licencia de DRE. Si solo administra sus propias propiedades, puede llevar sus propios registros de renta e ingresos sin una licencia. J.P Bookkeeping es una firma de contabilidad, no un agente de DRE, y no proporciona asesoria legal sobre licencias de DRE. Para preguntas especificas sobre si necesita una licencia de DRE, consulte el Department of Real Estate de California o un abogado inmobiliario.
J.P Bookkeeping trabaja con duenos de propiedades de renta en Downey y el sureste del Condado de Los Angeles. Jimmy es un QuickBooks Advanced ProAdvisor y habla espanol e ingles. Si sus propiedades de renta no estan siendo rastreadas correctamente en QuickBooks, si no estoy seguro sobre depreciacion o la diferencia entre reparacion y mejora, o si simplemente quiere asegurar que esta maximizando sus deducciones de impuestos, reserve una consulta gratuita en jpbookkeepingbusiness.com/appointments o llame al (323) 816-0517. Analizamos sus propiedades actuales y le damos un estimado claro antes de comenzar cualquier trabajo.